Lorsqu’on évoque l’investissement en viager, deux références surgissent spontanément : le film culte Le Viager de Pierre Tchernia, et l’incroyable longévité de Jeanne Calment. L’un est une fiction burlesque, l’autre une histoire bien réelle. Tous deux interrogent la logique du viager : un pari sur la durée de vie d’une personne, qui peut s’avérer rentable… ou non. Mais ces deux récits sont-ils liés ? Et surtout, que faut-il en retenir lorsqu’on souhaite investir en viager aujourd’hui ?
Le viager, un investissement bien réel
Avant d’entrer dans la culture populaire, le viager est avant tout un montage juridique et financier très encadré. Il permet à un particulier (le crédirentier) de vendre un bien immobilier à un acquéreur (le débirentier), tout en continuant à y vivre jusqu’à la fin de sa vie. En échange, l’acheteur verse une rente mensuelle à vie, souvent complétée par un bouquet (somme versée comptant à la signature).
Ce mécanisme repose sur un pari : la durée de vie du vendeur. Plus celle-ci est courte, plus l’acheteur est « gagnant ». Plus elle s’allonge, plus le coût total augmente. C’est cette logique, parfois perçue comme cynique, qui a nourri l’imaginaire autour du viager… jusqu’à inspirer le cinéma.
Le Viager, une comédie culte signée Pierre Tchernia
Une satire drôle et grinçante
Sorti en 1972, le film Le Viager, réalisé par Pierre Tchernia et coécrit avec René Goscinny (le créateur d’Astérix), raconte l’histoire de Louis Martinet, un homme âgé, interprété par Michel Serrault, qui vend en viager sa maison de Saint-Tropez à la famille Galipeau. Convaincus d’avoir flairé une bonne affaire, les acheteurs acceptent d’indexer la rente sur l’aluminium, une matière qu’ils jugent sans avenir.
Mais les années passent. L’aluminium explose en valeur. La rente devient de plus en plus élevée. Et Louis Martinet, contre toute attente, reste en excellente santé. S’en suit une série de tentatives absurdes et maladroites de la famille pour hâter sa disparition… toutes vouées à l’échec. À la fin du film, Martinet devient centenaire, tandis que ses acquéreurs décèdent les uns après les autres.
Le film est à la fois une critique de l’avidité, une caricature des calculs intéressés, et une démonstration involontaire des risques du viager pour l’acheteur. Mais est-il inspiré d’un fait réel ?
Une histoire vraie derrière la fiction ?
Le scénario du Viager est une fiction. Il n’est pas directement adapté d’un fait divers précis. Mais il s’inspire clairement de cas réels où des vendeurs ont survécu à leurs acheteurs, retournant ainsi la logique financière du contrat. Et parmi ces histoires, celle de Jeanne Calment est la plus célèbre.
Jeanne Calment : le viager le plus long de l’histoire ?
Qui était Jeanne Calment ?
Née en 1875 à Arles, Jeanne Calment a vécu jusqu’en 1997, atteignant l’âge exceptionnel de 122 ans. Elle détient à ce jour le record officiel de longévité humaine.
En 1965, à 90 ans, elle vend son appartement en viager à son notaire, André-François Raffray, alors âgé de 47 ans. Le contrat est classique : Raffray verse un bouquet, puis s’engage à lui verser une rente mensuelle à vie, tout en lui laissant l’usufruit du bien.
Un cas d’école… mais pour l’acheteur
Raffray avait fait ses calculs. À l’époque, l’espérance de vie de Jeanne Calment aurait dû lui permettre de récupérer le bien en quelques années, à un coût global bien inférieur au prix du marché. Mais contre toute attente, Jeanne Calment a vécu 32 ans de plus.
Pire encore : Raffray est décédé en 1995, deux ans avant Jeanne Calment. Sa veuve a dû continuer à verser la rente jusqu’au décès de la crédirentière en 1997. Au final, le bien a été payé deux fois sa valeur estimée.
Ce cas extrême a contribué à entretenir l’idée que le viager est un pari risqué, et que l’acheteur n’est pas toujours celui qui fait la meilleure affaire.
Le film est-il inspiré de Jeanne Calment ?
Il est tentant de faire le lien entre le film et l’histoire de Jeanne Calment. Mais quelques faits permettent de relativiser cette hypothèse :
- Le Viager sort en 1972, soit sept ans après la signature du contrat Calment-Raffray, mais 25 ans avant la mort de Jeanne Calment.
- À l’époque, Jeanne Calment n’est pas encore célèbre, et personne ne sait encore qu’elle vivra jusqu’à 122 ans.
- Le film s’appuie sur un personnage fictif et un ton comique, très éloigné du contexte réel du cas Calment.
En réalité, le film s’inspire plus largement de la logique absurde que peut prendre un viager mal estimé, et des dérives que cela peut susciter. Si le cas de Jeanne Calment illustre parfaitement cette dérive dans la réalité, ce n’est qu’un parallèle, pas une source d’inspiration directe.
Un thème devenu culturel
Le viager, entre fantasme et réalité
Depuis le film, le viager est souvent perçu comme un jeu de hasard, voire comme une course contre la mort. Pourtant, cette vision caricaturale masque les véritables atouts de ce mode d’acquisition.
- Pour le vendeur, c’est un moyen de valoriser son bien tout en continuant à y vivre, tout en obtenant une rente stable et garantie.
- Pour l’acheteur, c’est l’opportunité d’acquérir un bien à prix décoté, en anticipant une stratégie à long terme.
Le rôle des exemples célèbres
L’histoire de Jeanne Calment est devenue emblématique, car elle illustre l’imprévisibilité de la durée de vie, et donc le principal risque du viager. D’autres cas célèbres ont depuis été médiatisés, parfois à tort comme des « mauvaises affaires », alors qu’ils ne font qu’illustrer le fonctionnement normal de ce type de contrat.
Il est essentiel de rappeler que ces situations extrêmes sont rares, et que la majorité des viagers se déroulent sans déséquilibre majeur.
Ce qu’il faut retenir
Le Viager n’est pas l’histoire de Jeanne Calment, mais leur association dans l’imaginaire collectif révèle une chose : le viager fascine. Entre investissement intelligent et jeu risqué, entre prévoyance et spéculation, il reste un sujet à part dans le monde immobilier.
Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, le viager est une solution qui peut être avantageuse, à condition d’être bien préparée. Cela implique :
- une bonne connaissance du cadre légal,
- une estimation juste de l’espérance de vie,
- et une accompagnement professionnel rigoureux.
Et si le cinéma en fait une comédie, la réalité, elle, exige lucidité, stratégie… et un peu de chance.
