L’achat en viager séduit de plus en plus de Français. En quête de solutions alternatives à la vente classique, de nombreux acquéreurs découvrent dans le viager un mode d’investissement plus accessible, souvent attractif sur le plan financier. Mais une question revient régulièrement : est-il possible de financer un achat en viager par un emprunt bancaire ?
La réponse est oui — dans certains cas. Tout dépend de la forme de viager choisie et de la structure du financement. Dans cet article, nous vous expliquons les différentes options qui s’offrent à vous, les limites à connaître, et les conseils pour sécuriser votre projet.
Pourquoi envisager un emprunt pour acheter en viager ?
Accéder à la propriété représente une priorité pour de nombreux ménages, y compris ceux aux revenus modestes. Face à la hausse des prix immobiliers, l’achat en viager peut apparaître comme une porte d’entrée plus abordable, notamment dans les grandes villes où le marché classique est devenu difficilement accessible.
Or, beaucoup imaginent que ce type d’acquisition est réservé aux investisseurs fortunés capables de payer comptant. Pourtant, il est tout à fait possible de contracter un prêt bancaire pour financer un achat en viager, sous certaines conditions. Cela permet de préserver sa trésorerie tout en investissant dans un bien à fort potentiel.
Les conditions actuelles du crédit immobilier : une opportunité ?
Pendant près d’une décennie, les taux d’emprunt immobilier sont restés historiquement bas, favorisant l’investissement. Bien qu’en remontée depuis 2022, les taux restent raisonnables à l’échelle historique, notamment pour des projets bien structurés, avec apport et garanties solides.
Pour illustrer : un emprunt de 150 000 € à 4 % sur 20 ans représente une mensualité d’environ 909 €, hors assurance. Cela peut rester plus abordable qu’un achat classique avec charges immédiates, surtout si vous misez sur un viager occupé sans rente, où vous n’avez pas de mensualité supplémentaire à verser au vendeur.
Viager occupé sans rente : la formule la plus adaptée au crédit
Qu’est-ce que le viager occupé sans rente ?
Le viager occupé sans rente repose sur un principe simple : l’acquéreur paie un bouquet (somme versée comptant au moment de la signature), mais ne verse aucune rente mensuelle au vendeur. En contrepartie, ce dernier conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien jusqu’à son décès ou son départ volontaire.
Pourquoi cette formule est-elle finançable par un crédit classique ?
Dans cette configuration, le vendeur n’est pas considéré comme un créancier, ce qui change tout. La banque reste votre seul interlocuteur financier. Le crédit contracté sert à payer le bouquet en une seule fois, comme dans une vente classique.
Cette formule est donc parfaitement compatible avec un prêt immobilier, à condition que la valeur occupée du bien corresponde à votre capacité d’endettement. Par exemple :
- Valeur libre du bien : 200 000 €
- Valeur occupée (DUH déduit) : 120 000 €
- Apport personnel : 40 000 €
- Emprunt demandé : 80 000 €
La banque pourra étudier ce projet comme un achat immobilier classique avec un bien grevé d’un droit d’usage.
Viager avec rente : plus complexe à financer, mais pas impossible
Pourquoi les banques refusent-elles généralement ce montage ?
Dans le cas d’un viager avec rente, une partie du prix d’achat est versée sous forme de mensualités viagères au vendeur, potentiellement à vie. Juridiquement, cela place le vendeur dans une situation assimilable à un prêteur : il vous « accorde » une facilité de paiement.
Or, en France, il est interdit de cumuler deux crédits pour financer un même achat immobilier : l’un auprès d’un particulier (le vendeur), l’autre auprès d’une banque. Cette double dette est jugée trop risquée.
Existe-t-il des exceptions ?
Oui. Une option alternative consiste à mobiliser un bien immobilier que vous possédez déjà pour contracter un prêt hypothécaire. La banque vous accorde alors un crédit contre la mise en garantie de votre bien existant.
Ce crédit vous permet de financer le bouquet ou même de constituer un capital pour verser la rente pendant un certain temps. Attention cependant à bien calculer la soutenabilité du double effort financier : remboursement du crédit d’un côté, versement de la rente viagère de l’autre.
Comment présenter un bon dossier de financement à la banque ?
Les banques sont encore peu familières avec les spécificités du viager, ce qui peut rendre le montage plus délicat. Voici quelques conseils pour optimiser vos chances d’obtenir un crédit :
Valoriser votre projet d’investissement
Expliquez clairement la nature du bien, sa localisation, son potentiel de valorisation, et le montage viager retenu. Si vous optez pour un viager occupé sans rente, soulignez qu’il ne génère pas de charge mensuelle supplémentaire.
Apport et garanties
Un apport personnel représentant 20 à 30 % du bouquet est un vrai plus. Les garanties (hypothèque sur le bien acheté, assurance emprunteur) doivent également rassurer la banque.
Dossier complet et accompagnement
Faites-vous accompagner par un spécialiste du viager ou un courtier ayant l’habitude de ce type de montage. Un dossier bien présenté, avec une estimation détaillée de la valeur occupée, augmente vos chances d’obtenir une réponse positive.
Exemple concret : financer un viager occupé à Bordeaux
Vous souhaitez acheter un appartement à Bordeaux en viager occupé sans rente. La valeur du bien est estimée à 250 000 € en pleine propriété. La valeur occupée, après déduction du DUH, est de 140 000 €. Vous disposez de 50 000 € d’apport.
Vous sollicitez donc un prêt de 90 000 €, à rembourser sur 20 ans. La mensualité serait d’environ 1 000 € selon les taux du moment. Pendant ce temps, le vendeur continue d’habiter les lieux. À terme, vous deviendrez pleinement propriétaire, sans avoir payé ni rente, ni l’intégralité du prix libre.
Pourquoi Justager recommande l’option du crédit viager ?
Chez Justager, nous accompagnons quotidiennement des acheteurs qui souhaitent utiliser le crédit comme levier d’acquisition en viager. Ce modèle est particulièrement adapté :
- Aux jeunes actifs souhaitant investir à long terme
- Aux familles qui visent une résidence principale future
- Aux investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine sans effort locatif immédiat
Nous croyons que le viager mérite d’être démocratisé, y compris pour les emprunteurs, à condition de bien comprendre les mécanismes juridiques et fiscaux.
En résumé : oui, vous pouvez emprunter pour acheter en viager
L’achat en viager n’est pas réservé aux acquéreurs fortunés. Avec une stratégie adaptée, il est tout à fait possible de recourir à un emprunt bancaire, notamment dans le cadre d’un viager occupé sans rente.
Le viager avec rente, lui, nécessite des montages plus complexes, parfois via hypothèque, et une vigilance particulière sur la capacité de remboursement.
Dans tous les cas, un accompagnement spécialisé est essentiel pour sécuriser votre projet, présenter un dossier solide à la banque et éviter les pièges contractuels.
Vous souhaitez vous faire accompagner ?
Justager propose un accompagnement sur mesure pour évaluer votre projet, analyser les annonces compatibles avec un crédit, et faciliter vos échanges avec les banques partenaires.
